ลงทุน “อพาร์ทเม้นท์” หรือ “คอนโดมิเนียม” อย่างไหนคุ้มกว่ากัน ?

ลงทุน “อพาร์ทเม้นท์” หรือ “คอนโดมิเนียม” อย่างไหนคุ้มกว่ากัน ?


พรรคพวกผมได้แนะนำผมให้รู้จักกับเจ้าของที่ดิน ซึ่งมีพื้นเพและประกอบธุรกิจวัสดุอุปกรณ์ก่อสร้าง ในจังหวัดชลบุรี มากว่า 20 ปี ปัจจุบันมีที่ดินอยู่หลายแปลง หลายทำเลที่ยังไม่ได้ทำประโยชน์เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มแต่อย่างใด
ที่ดินว่างเปล่ามีทั้งตั้งอยู่ในทำเลที่แตกต่างกันไป ที่ดินบางแปลงเหมาะทำหรือสร้างอพาร์ทเม้นท์หรือคอนโดมิเนียม เพราะพื้นที่มีจำกัดและอยู่ในแหล่งชุมชน ที่ดินบางแปลงที่มีอยู่ถึงแม้ว่าจะมีพื้นที่ค่อนข้างมาก แต่ไม่เหมาะพัฒนาหรือจัดสรร เนื่องจากความเจริญของชุมชนยังไปไม่ถึง
เรื่องที่ผมและเจ้าของที่ดินได้พูดคุยหารือร่วมกันเพื่อให้คำปรึกษาแนะนำว่า ที่ดินแปลงซึ่งมีศักยภาพ อยู่ในแหล่งชุมชน มีความเจริญมากขึ้นในอนาคต ควรพัฒนาที่ดินในรูปแบบ “อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า” หรือ “คอนโดมิเนียมเพื่อขายกรรมสิทธิ์”
รูปแบบใดจะเกิดประโยชน์มากน้อยแตกต่างกันอย่างไร?
หรือมีข้อดีและข้อเสียแตกต่างกันอย่างไร?
ท่านผู้อ่านหลายท่านอาจมีที่ดินซึ่งมีความพร้อมตั้งอยู่ในทำเลที่ดี อาจอยู่ระหว่างการพิจารณาว่าสมควรจะสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าหรือคอนโดมิเนียม หรือฝากเงินไว้กับสถาบันการเงินหรือเล่นหุ้น หรือซื้อพันธบัตร หรือตราสารหนี้ ว่ารูปแบบใด จะสร้างประโยชน์และความคุ้มค่าให้กับตนเองมากที่สุด
“คำตอบ” ที่แตกต่างมีให้เห็นอยู่ไม่กี่ข้อ อาทิ
สร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า มีข้อดี ได้แก่ มีรายได้จากการให้เช่าในระยะยาว มีข้อเสีย ได้แก่ ความเสี่ยงของการนำเม็ดเงินมาลงทุนและต้องปรับปรุงห้องพักให้ดูดีอยู่เสมอ และจัดงบประมาณในการซ่อมบำรุงรักษาสภาพอาคารและห้องพักมิให้ดูเสื่อมโทรม
สร้างคอนโดมิเนียม มีข้อดี ได้แก่ ได้กำไรเป็นเงินก้อนโต ไม่เป็นภาระดูแลบำรุงรักษาอาคารและห้องชุด ข้อเสียได้แก่ ความเสี่ยงของการลงทุนอาจไม่ประสบความสำเร็จจากการขายห้องชุด เป็นต้น
สำหรับการลงทุนในหุ้นกับตลาดหลักทรัพย์มีข้อดี ได้แก่ ไม่ต้องใช้งบลงทุนจำนวนมาก มี ข้อเสีย ได้แก่ ความผันผวนหรือการเปลี่ยนแปลงกรณีมีการปั่นหุ้นและมีข้อมูลข่าวสารที่ติดตามไม่ทันเหตุการณ์ ซึ่งแตกต่างกับการลงทุนในสถาบันการเงินหรือการซื้อพันธบัตรของรัฐบาล มีข้อดี ได้แก่ ไม่มีความเสี่ยง แต่มีข้อเสีย ได้แก่ อัตราผลตอบแทนต่ำไม่คุ้มค่ากับการลงทุนในระยะยาว
มีเหตุผลแตกต่างกันแล้วแต่ว่าใครจะชอบลงทุนในรูปแบบใด?
ถ้าคิดจะเลือกลงทุนเพื่อพัฒนาที่ดินในรูปแบบอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า หรือการสร้างคอนโดมิเนียมเพื่อขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก ผมมองว่าน่าจะเกิดประโยชน์ต่อเจ้าของที่ดินมากกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ
เรื่องซึ่งเจ้าของที่ดินจะต้องดำเนินการทำการบ้าน“เหมือนกัน” ไม่ว่าจะพัฒนาที่ดินในรูปแบบ “อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า” และ “คอนโดมิเนียมเพื่อขายกรรมสิทธิ์” ดังนี้
1. ศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการ
กรณีที่ดินที่จะพัฒนาขึ้นเป็น “อพาร์ทเม้นท์” หรือ “คอนโดมิเนียม” เจ้าของที่ดินจำเป็นต้องศึกษาความเป็นไปได้ของการพัฒนาโครงการว่ารูปแบบใดจะสอดคล้องกับความต้องการของชุมชนและวิถีชีวิตการอยู่อาศัยภายในชุมชน
2. สำรวจและวิจัยด้านการตลาด
การสำรวจและวิจัยด้านการตลาดของการตลาดของการพัฒนาโครงการรูปแบบ “อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า” และ “คอนโดมิเนียม” มีความจำเป็นต้องสำรวจและวิจัยด้านการตลาดว่ามีความต้องการได้ที่อยู่อาศัยประเภทเช่าหรือซื้อกรรมสิทธิ์มากกว่ากัน
ข้อมูลดังกล่าวสามารถใช้เป็นรายละเอียดศึกษาเพื่อเลือกรูปแบบการพัฒนาโครงการ
3. การออกแบบ รายการคำนวณและการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารกับเจ้าพนักงานท้องถิ่น
การพัฒนาที่ดินไม่ว่าจะเป็น “อพาร์ทเม้นท์ให้เช่า” และ “คอนโดมิเนียม” เจ้าของที่ดินจำเป็นตัองว่าจ้างสถาปนิก วิศวกรทำการออกแบบอาคาร พร้อมรายการคำนวณตลอดจนยื่นคำขออนุญาตปลูกสร้างอาคารกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กฎกระทรวงและเทศบัญญัติที่เกี่ยวข้อง
4. จัดเตรียมงบประมาณการตลาดและการประชาสัมพันธ์ให้โครงการเป็นที่รู้จัก
เมื่อโครงการได้รับ “ใบอนุญาตปลูกสร้างอาคาร” จากเจ้าพนักงานท้องถิ่นเรียบร้อยแล้ว เจ้าของที่ดินหรือผู้ประกอบการโครงการจำเป็นต้องจัดเตรียมงบประมาณส่วนหนึ่ง เพื่อทำการตลาดและประชาสัมพันธ์โครงการ อาทิ โบรชัวร์ ใบราคาเช่า – ขาย ห้องพักและห้องชุด ป้ายโฆษณาหรือป้าย คัทเอาท์ การออกบูธประชาสัมพันธ์ ณ แหล่งชุมชนห้างสรรพสินค้า การจัดทำ “ม็อคอัพ” หรือ “ห้องตัวอย่าง” ให้ผู้สนใจได้ชม เป็นต้น
5. จัดทำและเสนอแผนธุรกิจเพื่อขออนุมัติสินเชื่อพัฒนาโครงการกับสถาบันการเงิน
งบประมาณการก่อสร้างอาคารประเภท “ อพาร์ทเม้นท์” และ “คอนโดมิเนียม” ผู้ประกอบการจำเป็นต้องอาศัยเงินกู้จากสถาบันการเงินมาใช้ในการพัฒนาโครงการ ผู้ประกอบการซึ่งจำเป็นต้องจัดทำแผนธุรกิจเสนอให้สถาบันการเงินพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ นอกจากแผนธุรกิจแล้ว ผู้ประกอบการจำเป็นต้องจัดทำงบกระแสเงินสด (CASH FLOW) เสนอให้สถาบันการเงินพิจารณาประกอบพร้อมกันไปด้วย
6. จัดหา “ที่ปรึกษาโครงการ” ทั้งงานด้านก่อสร้าง งานบัญชี – การเงิน – ภาษี งานขายและ การตลาดและงานด้านกฎหมาย ให้คำแนะนำ
ผู้ประกอบการซึ่งขาดความชำนาญหรือยังไม่มีประสบการณ์เห็นควรให้ท่านพิจารณาจัดหา “ที่ปรึกษาโครงการ” ที่มีความเชี่ยวชาญและชำนาญในงานแต่ละด้านเข้ามารองรับเพื่อลดการสูญเสียค่าใช้จ่ายโดยไม่จำเป็น
อย่ามองว่างานไม่มีปัญหาและอุปสรรคและเสียดายงบประมาณการว่าจ้างที่ปรึกษาโครงการเข้ามารองรับในงานแต่ละประเภทที่เกี่ยวข้อง
งานบางประเภท ผู้ประกอบการอาจอาศัย “OUTSOURCE” ที่มีประสบการณ์ ความชำนาญเข้ามารองรับเพื่อลดความเสี่ยงในการพัฒนาโครงการจะเกิดประโยชน์ยิ่ง
ส่วน “ข้อแตกต่าง” หรือ “ไม่เหมือนกัน” ระหว่างการสร้าง “อพาร์ทเม้นท์” และ “คอนโดมิเนียม” มีดังนี้
1. โฉนดที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคาร
การพัฒนาที่ดินในรูปแบบ “อพาร์ทเม้นท์” โฉนดที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ประกอบการ แต่โฉนดที่ดินของอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคาร เมื่อได้รับการจดทะเบียนอาคารชุด โดยพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522โฉนดที่ดิน ทั้งสองฉบับจะถูกบันทึกและเก็บไว้ในสารบบของ “กรมที่ดิน” ตามระเบียบปฏิบัติของราชการ “กรมที่ดิน” ผู้ประกอบการไม่สามารถนำโฉนดที่ดินไป “แปะโป้งหรือจำนอง”ได้
แต่โฉนดที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้ง “อพาร์ทเม้นท์” ผู้ประกอบการสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้ในอนาคต
2. การถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและอาคารที่ดิน
ผู้ประกอบการหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีสิ่งปลูกสร้างประเภท “อพาร์ทเม้นท์” เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและอาคารรวมถึงห้องพักภายในอาคารทั้งหมดโดยชอบตามกฎหมาย
แต่ “คอนโดมิเนียม” กลายเป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล ได้แก่ ห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลาง อาทิ โถงทางเดิน ลานจอดรถยนต์ ลิฟท์ หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆร่วมกัน
กฎหมายบังคับว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางจะแยกออกจากกันไม่ได้ เมื่อมีการฟ้องคดีทั้งทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลาง จะติดตามพร้อมกันไปทุกครั้ง
ห้องชุดแต่ละห้อง จะปรากฏเป็น “โฉนดลอยฟ้า” หรือ “หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด”ให้ไว้กับผู้เป็นเจ้าของห้องชุดแต่ละราย
3. ห้องพักอพาร์ทเม้นท์ไม่สามารถทำนิติกรรมและสัญญาแต่ห้องชุดสามารถทำนิติกรรมและสัญญาได้
ห้องชุดในอาคารชุดสามารถใช้ประโยชน์ทางอื่นๆได้ อาทิ การซื้อ – ขาย การแลกเปลี่ยน การจำนอง การขายฝาก การให้ เป็นต้น แต่ห้องพัก “อพาร์ทเม้นท์” ไม่สามารถออกเอกสารสิทธิ์ให้กับเจ้าของโครงการได้ เพราะไม่มีกฎหมายรองรับ
4. การขายกรรมสิทธิ์อาคารและห้องชุด
ผู้ประกอบการ “อพาร์ทเม้นท์” สามารถขายโครงการได้โดยยกโครงการทั้งหมด แต่อาคารชุดไม่สามารถขายยกโครงการทั้งหมดได้เมื่อขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามพ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2522
“อพาร์ทเม้นท์” สามารถให้บุคลใดๆเช่าพักอาศัยได้ เช่นเดียวกับ “อาคารชุด”
“อาคารชุด” สามารถขายกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอก และมีการจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน
5. ผู้อาศัยในอพาร์ทเม้นท์อยู่ภายใต้กฎระเบียบของเจ้าของอาคาร อาคารชุดอยู่ภายใต้ระเบียบข้อบังคับและมิติของการประชุมเจ้าของร่วม
เจ้าของอาคาร “อพาร์ทเม้นท์” เป็นผู้กำหนดระเบียบการใช้ห้องพักภายในอพาร์ทเม้นท์ภายใต้กรอบของกฎหมาย แต่อาคารชุดและห้องชุด อยู่ภายใต้ระเบียบข้อบังคับและมติของการประชุมเจ้าของร่วม ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
ข้อสุดท้ายซึ่งมีความแตกต่างหรือไม่เหมือนกันอีกข้อ ได้แก่ ภาระผูกพันในการบำรุงดูแลรักษาอพาร์ทเม้นท์ จะตกกับเจ้าของอาคารทั้งหมด แต่อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม ภาระผูกพันในการดูแลห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลางจะตกกับเจ้าของห้องชุดและเจ้าของร่วมภายในอาคารชุดทั้งหมด


นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร