จะกู้ซื้อบ้านได้สูงสุดเท่าไหร่

สำหรับคนที่กำลังสนใจจะซื้อบ้าน แต่ไม่ได้มีเงินใส่โอ่งฝังไว้หลังบ้าน ให้ขุดขึ้นมาโอนสดได้ ก็ต้องยอมเสียดอกเบี้ยเป็นค่ากู้เงินเขามาใช้ ส่วนคำถามที่เกิดขึ้นตามมากับทุกคนก็คือ

คำตอบแรก ต้องตอบว่าโดยปกติสัดส่วนการขอสินเชื่อบ้านจะอยู่ที่ดาวน์ 20% และกู้หรือขอสินเชื่อรายย่อยจากสถาบันการเงินได้ 80% แต่ถ้าเป็นสถานการณ์ที่เงินล้นธนาคาร ก็อาจเพิ่มสัดส่วนให้เป็นดาวน์ 10% และกู้ 90% ขึ้นอยู่กับสถานการณ์แนวโน้มเศรษฐกิจในเวลานั้นด้วย

อย่างไรก็ตาม เปอร์เซ็นต์นี้จะคิดจากราคาประเมินโครงการของธนาคาร ซึ่งส่วนใหญ่มักจะต่ำกว่าราคาที่ผู้ขายกำหนดนิดหน่อย นอกจากนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทยได้มีการกำหนดอัตราเงินกู้ที่อยู่อาศัยไว้อยู่แล้วด้วย เช่น บ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องใช้สัดส่วนดาวน์ 30% และขอสินเชื่อ 70% เป็นต้น

คำตอบที่สอง คือ ต้องถามผู้ซื้อเองว่ามีฐานะทางการเงินเป็นอย่างไร เพราะถ้ารายได้ดีก็ขอสินเชื่อรายย่อยได้เต็มวงเงินที่ขอหรือสูงสุดของที่ธนาคารจะอนุมัติสำหรับที่อยู่อาศัยนั้น แต่ถ้ารายได้ของผู้กู้ไม่ถึง แบงก์ก็จะปล่อยกู้ตามที่เห็นสมควรโดยอ้างอิงจากเอกสารแสดงฐานะทางการเงินที่ลูกค้ายื่นไปให้พิจารณา

การคำนวณความสามารถของผู้ซื้อว่าจะขอสินเชื่อรายย่อยได้วงเงินสูงสุดเท่าไร รวมถึงระยะเวลายาวนานที่สุดที่จะขอกู้นั้น ธนาคารจะมีสูตรสำเร็จในการคำนวณอยู่ เริ่มจากคำนวณรายได้รวมต่อเดือน ถ้ามีคู่สมรสหรือผู้กู้ร่วมก็ให้คิดรวมทั้งหมด เช่น ออกมาได้เท่ากับ 120,000 บาทต่อเดือน ให้นำตัวเลขนั้นไปหาร 3 เหลือ 40,000 บาท

จากนั้นก็ดูว่าจะกู้ได้นานที่สุดกี่ปี แต่ละธนาคารอาจมีความยืดหยุ่นแตกต่างกัน เช่น พนักงานบริษัทมีรายได้หลักเป็นเงินเดือนประจำจะให้กู้สูงสุดถึงอายุ 60 ปี ถ้าเป็นเจ้าของธุรกิจอาจให้กู้สูงสุดได้ถึงอายุ 65 ปีซึ่งเอกสารแสดงรายได้ก็จะแตกต่างกัน แต่ส่วนใหญ่แล้วก็จะจำกัดที่อายุ 60 ปีนั่นเอง

ตัวอย่างเช่น ผู้จะขอกู้เป็นพนักงานบริษัทแห่งหนึ่ง ปัจจุบันมีอายุ 27 ปี ก็คือกู้ได้สูงสุด 33 ปี ธนาคารจะตัดที่ 30 ปี จึงหมายความว่าคนอายุยิ่งมาก ระยะเวลาที่จะเหลือกู้ได้ยาวนานก็ยิ่งลดน้อยลง และผู้ขอกู้อายุยังน้อยรายนี้ยังสามารถเลือกที่จะขอกู้ในระยะเวลาที่น้อยกว่า 30 ปีก็ได้

จากนั้นธนาคารจะมีตัวเลขคงที่กำหนดไว้สำหรับอายุแต่ละช่วงปี เช่น กู้ได้ 30 ปี ก็ให้หารด้วยตัวเลขที่กำหนดไว้สำหรับการกู้ 30 ปี คือ 7,200 ได้ตัวเลขออกมาเป็นเท่าไร นั่นคือหลักล้านบาทที่จะสามารถกู้ได้ กรณีนี้เอา 40,000 บาทหารด้วย 7,200 ออกมาเท่ากับ 5.56 ก็คือ 5,560,000 บาท เป็นวงเงินสูงสุดที่จะสามารถกู้ได้อ้างอิงจากฐานรายได้ของผู้ยื่นกู้รายนี้

เมื่อได้วงเงินที่ธนาคารอนุมัติแล้ว ลูกค้ามักจะถามต่อว่าแล้วเดือนหนึ่งจะมีภาระค่างวดเท่าไร ตัวเลขจะออกมาเป็นกี่บาทกี่สตางค์ ซึ่งธนาคารจะมีตัวเลขกำหนดไว้สำหรับการคำนวณอยู่เช่นกัน

ตัวอย่างเช่น ดอกเบี้ยปีแรกที่ธนาคารอนุมัติคือ 4.25% กู้เต็มที่ 30 ปี ก็คูณด้วยตัวเลข 0.0049193 ได้อัตราผ่อนต่อเดือนคือ 27,351 บาทโดยประมาณ ทั้งนี้ เพราะในทางปฏิบัติถึงเวลาผ่อนชำระจริงๆ ตัวเลขที่แบงก์คิดค่างวดออกมามักจะบวกมาเกินกว่านั้นนิดหน่อย เพราะธนาคารต้องประกันความเสี่ยงให้กับตัวเองด้วย แต่ไม่ได้หมายความว่ารวมแล้วลูกค้าจะต้องจ่ายแพงกว่าที่ตกลงกัน เพราะถึงเวลาจริงๆ ยื่นกู้ไว้ 30 ปี ผ่อนจริงๆ 25-27 ปีก็อาจจะหมดหนี้เป็นไทแล้วก็ได้

ตัวอย่างทั้งหมดนี้เป็นการคำนวณจากฐานรายได้แต่ละเดือนเท่านั้น ซึ่งจริงๆ แล้วในการพิจารณาขอสินเชื่อรายย่อย แบงก์ก็อาจพิจารณาเพิ่มเติมจากองค์ประกอบอื่นด้วย ซึ่งอาจเป็นได้ทั้งคะแนนบวกหรือลบ เช่น หนี้สินเดิม ทรัพย์สินซึ่งถ้าเป็นทรัพย์สินที่ยังไม่ปลอดภาระก็กลายเป็นคะแนนลบ แต่ถ้าปลอดภาระแล้วก็กลายเป็นบวก แต่สิ่งสำคัญที่สุดคือเงินออม ยิ่งมีมากก็ยิ่งดี



ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ