การตรวจสอบที่ดินเบื้องต้น ก่อนปลูกสร้างบ้าน

การตรวจสอบที่ดินเบื้องต้น ดังนี้

1. ตรวจสอบแนวเวนคืนที่ดิน เพื่อให้ท่านแน่ใจว่า ที่ดินของท่านมีโอกาสโดนแนวเวนคืนหรือไม่ จะได้หาวิธีแก้ไขแต่เนิ่นๆ ซึ่งเราสามารถตรวจสอบแนวเวนคืนได้จากหน่วยงานต่างๆ ได้แก่การเวนคืน เพื่อสร้างถนนในกรุงเทพฯ ตรวจสอบได้ที่ สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร ต่างจังหวัดที่โยธาธิการและผังเมือง หรือเทศบาล, การเวนคืนเพื่อสร้างทางด่วน ทางหลวงพิเศษ ตรวจสอบได้ที่ การทางพิเศษแห่งประเทศไทย, การเวนคืนเพื่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า ตรวจสอบได้ที่ บริษัท ขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด(มหาชน) หรือ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย(รฟม.) , การเวนคืนในแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ ตรวจสอบได้ที่ สำนักนโยบายและแผนการขนส่งและการจราจร (สนข.) , การเวนคืนเพื่อสร้างสะพาน ทางแยกต่างระดับ ตรวจสอบได้ที่ กรมทางหลวง กรมทางหลวงชนบทหรือการชลประทาน

2. การตรวจสอบผังเมืองรวม(ผังสี)ของที่ดิน เพื่อให้ทราบว่าที่ดินของท่านอยู่ในผังเมืองรวม สีอะไร ใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง มีข้อจำกัดในการออกแบบเพื่อก่อสร้างอะไรบ้าง โดยท่านสามารถDownload กฎกระทรวง ผังเมืองรวมของ กทม.ได้ที่ www.bma.go.th/dcp และต่างจังหวัด ที่ www.dpt.go.th ซึ่งในผังเมืองรวมนั้นจะปรากฏว่าแต่ละพื้นที่จะถูกกำหนดด้วยสีต่างๆกันออกไป ดังนี้ เขตสีเหลือง เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย , เขตสีส้ม เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง, เขตสีน้ำตาล เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนามาก ,เขตสีแดง เป็นที่ดินประเภทพาณิชยกรรม , เขตสีม่วง เป็นที่ดินประเภทอุตสาหกรรม , เขตสีเม็ดมะปราง เป็นที่ดินประเภทคลังสินค้า , เขตสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงมุมสีเขียว เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม , เขตสีเขียว เป็นที่ดินประเภท ชนบทและเกษตรกรรม, เขตสีน้ำตาลอ่อน เป็นที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย และเขตสีน้ำเงิน เป็นที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

แต่ละสีก็จะแยกย่อยออกไปอีก เช่น สีเหลือง จะแบ่งเป็น ย.1 ย.2ย.3และย.4 ,สีส้ม จะแบ่งเป็น ย.5 ย.6และย.7เป็นต้น ซึ่งความหมายก็แตกต่างกันไป ยกตัวอย่าง ท่านมีที่ดินอยู่ในผังเมืองสีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ประเภท ย.1 จะสามารถสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวเท่านั้น ไม่สามารถสร้างบ้านแฝด ห้องแถวตึกแถว หรือที่พักอาศัยรวมได้ แต่ถ้าอยู่ในประเภท ย.2 จะสร้างได้ทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด แต่จะสร้างห้องแถวตึกแถว หรือที่พักอาศัยรวมไม่ได้ เป็นต้น จะเห็นได้ว่ามีความยุ่งยากบ้าง จึงแนะนำถ้าจะสร้างบ้านควรนำโฉนดที่ดินไปปรึกษากับ สถาปนิก ว่าที่ดินของท่านสามารถใช้ประโยชน์อะไรได้บ้าง ก็จะช่วยให้ท่านสะดวก ประหยัดเวลา และก่อสร้างได้ถูกตามกฎหมายและตรงกับความต้องการในการใช้ชีวิตของท่านเอง

3 ที่ดินว่าอยู่ในบริเวณที่มี กฎกระทรวง เทศบัญญัติ หรือข้อบัญญัติ เรืองห้ามก่อสร้าง ดังแปลง หรือ เปลี่ยนการใช้อาคาร บางชนิดหรือบางประเภทหรือไม่

4 ว่าที่ดินบริเวณดังกล่าวมีกฏหมายหน่วยงานราชการอื่นที่ห้ามก่อสร้างหรือมีข้อกำหนดในการก่อสร้างอาคารนอกเหนือจากพระราชบัญญัติควบคุมอาคารหรือไม่

5 พระราชบัญญัติส่งเสริม และรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ.2535 อาคารที่จะทำการก่อสร้างเข้าข่ายต้องทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือไม่ประเภทอาคารตามประกาศกระทรวงวิทยาศาสตร์ ฯ ที่ต้องทำรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม และได้รับความเห็นชอบจากกระทรวงวิทยาศาสตร์ ก่อน จึงจะยื่นขออนุญาตก่อสร้างต่อกรุงเทพมหานครได้

6. การตรวจสอบขนาดและแนวเขตที่ดิน มีด้วยกัน2 วิธี คือวิธีแรกวัดในโฉนดที่ดิน แล้วเทียบกับสเกลที่ระบุ เช่น ถ้าในโฉนดระบุ สเกล 1: 5000 หากเราวัดความยาวในโฉนดได้ 2 ซม. แสดงว่าที่ดินจริงยาว = 2x5000 = 10000 ซม. = 100 ม. นั่นเอง แต่วิธีนี้จะเป็นการวัดความยาวคร่าวๆ ไม่ถูกต้องนัก ควรใช้วิธีที่สองคือไปวัดขนาดจากที่ดินจริง ดีกว่า ซึ่งเราอาจจะวัดเองในกรณีที่เห็นหลักเขตทุกตัว หรือให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินมาวัดก็ได้ในกรณีที่ปรากฏว่ามีหลักเขตหายไป การวัดขนาดที่ดินมีส่วนสำคัญไม่น้อย ยกตัวอย่าง ในกรณีที่ท่านเลือกแบบบ้านที่จะลงในพื้นที่ดินได้แล้ว แต่ใช้ขนาดที่ดินที่วัดจากโฉนด ระยะร่นต่างๆถูกตามกฎหมายทุกอย่าง แต่พอไปยื่นขออนุญาตกับทางราชการ เจ้าหน้าที่ก็ต้องไปวัดที่ดินจริงๆอีกครั้ง กลับพบว่าขนาดที่ดินหายไปเป็นเมตร ทำให้บ้านที่ออกแบบหรือบ้านมาตรฐานที่จะก่อสร้าง มีระยะร่นไม่เพียงพอ ส่งผลให้ต้องเปลี่ยนแบบหรือออกแบบบ้านใหม่เลยทีเดียว

ที่มาของข้อมูล:http://www.chonland.com