การจดจำนอง อสังหาริมทรัพย์

การจำนองคือการที่คน ๆ หนึ่งที่จะเรียกได้ว่าเป็นผู้จำนอง ต้องเอาอสังหาริมทรัพย์ที่ตนเองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ เช่นบ้าน, ที่ดิน หรือ ทรัพย์อื่นที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ไปจดทะเบียนจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันหนี้กู้ยืมเงิน หรือหนี้สินอื่น กับบุคคลอื่นซึ่งเป็นเจ้าหนี้ หรือเรียกว่าผู้รับจำนอง ทั้งนี้ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบการครอบครอง บ้าน, ที่ดิน หรือ ทรัพย์สินดังกล่าวให้แก่ผู้รับจำนองแต่อย่างใด

ยกตัวอย่างง่าย ๆ เช่น เรามีที่ดินเปล่าหนึ่งแปลง ต้องการกู้เงินจากสถาบันการเงิน เพื่อปลูกสร้างที่อยู่อาศัย เราก็สามารถไปขอกู้เงินกับสถาบันการเงินนั้น ๆ เมื่อสถาบันการเงินอนุมัติเงินกู้ สถาบันการเงินก็จะให้เราจำนองที่ดินแปลงดังกล่าวไว้กับสถาบันการเงินผู้รับจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ถ้าเราไม่สามารถ ชำระหนี้ให้สถาบันการเงินได้ตามสัญญา สถาบันการเงินก็จะฟ้องร้องบังคับจำนองกับหลักประกันต่อไป โดยการจำนอง ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่เท่านั้น ถึงจะถูกต้องตามกฎหมาย และจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนจำนองในอัตราร้อยละ 1 ของมูลค่าจำนองแต่ไม่เกิน 200,000 บาท หรือให้อัตราร้อยละ 0.5 อย่างสูงไม่เกิน 100,000 บาท ในกรณีจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อการ เกษตร

การจำนองมี 2 รูปแบบคือการจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของตนเอง และการจำนอง เพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น ทั้งนี้กฎหมายกำหนดแบบของการจำนองไว้ว่า จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ถ้าไม่เช่นนั้นย่อมเป็นโมฆะโดยสัญญาจะต้องระบุข้อความให้ชัดเจน ว่าเป็นประกันมูลหนี้ใด ต้องมีการกำหนดวงเงินที่ต้องการจะจำนองไว้เป็นประกันอย่างชัดเจน และจะต้องกำหนดในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยให้ชัดเจนด้วย

การฟ้องร้องบังคับจำนองนั้น ผู้รับจำนองอาจบังคับเอาหลักทรัพย์จำนอง เป็นสิทธิของตนได้ แต่ต้องเข้าหลักเกณฑ์ดังนี้คือ 1) ลูกหนี้ได้ขาดส่งดอกเบี้ยมาเป็นเวลาถึง 5 ปี 2) ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่า ราคาทรัพย์สินนั้นท่วมจำนวนเงินที่ค้างชำระอยู่ และ 3) ไม่มีการจำนองรายอื่น หรือบุริมสิทธิอื่นได้ จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินอันเดียวกันนี้เอง

เมื่อมีการบังคับทรัพย์จำนองโดยการขายทอดตลาด เงินได้ที่จากการขายทอดตลาด ภายหลังหักค่าฤชาธรรมเนียมแล้วเหลือเป็นจำนวนเท่าไหร่ จะต้องนำไปจัดสรรชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ด้วย ถ้าเจ้าหนี้ได้รับครบถ้วนแล้ว เหลือเงินเท่าไหร่ก็ต้องคืนให้แก่ผู้จำนอง แต่ถ้าขายแล้วเงินไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้ก็ไม่ต้องรับผิดชอบในเงินนั้นอีก ยกเว้นเสียแต่มีข้อตกลงในสัญญาจำนอง ว่าถ้าเงินที่ขายทอดตลาดไม่เพียงพอเจ้าหนี้สามารถเรียกร้องส่วนที่ขาดได้ โดยเหตุที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนอง ยังคงเป็นของผู้จำนอง ดังนั้นผู้จำนองอาจจำหน่ายทรัพย์สินได้ แต่ทั้งนี้ผู้รับโอนทรัพย์สิน ต้องรับภาระจำนองที่ติดกับทรัพย์สินนั้นด้วยนะครับ.



ดินสอพอง
ที่มา http://dailynews.co.th